Четыре уровня инвестирования уровень № 1. мелкие сделки - Л. Лечтер "Пророчество Богатого Папы" Выдающемуся учителю


^ Четыре уровня инвестирования уровень № 1. мелкие сделки


Игроки в «Денежный поток» и с пользуют бланки для мелких и для крупных инвестиционных сделок. Большинство инвесторов начинают свою деятель­ность с мелких сделок. Конечно, как в реальной жизни всегда найдется человек, который желает начать с крупной сделки, даже если у него совсем нет денег. В начале 1970-х я впервые вложил деньги в недвижимость. Это был кондомини­ум' на острове Мауи стоимостью в 18 тысяч долларов. И хотя у меня было сов­сем мало денег, я смог купить три таких кондоминиума по 18 тысяч каждый, собрав необходимую для залога сумму у инвесторов. Менее чем через год я про­дал их по 48 тысяч каждый, что дало мне 90 тысяч чистого дохода, которые бы­ли поделены между мной и моими инвесторами. За этот год я заработал на сво­их инвестициях больше, чем зарабатывал в компании «Xerox», и с тех пор заго­релся желанием научиться быть хорошим инвестором.

Ким купила свою первую инвестиционную собственность в 1989 году. Это был арендный дом с двумя спальнями и одной ванной, который удалось продать за 45 тысяч. Ей он обошелся в пять тысяч залога, и приносил примерно 25 дол­ларов в месяц позитивного денежного потока. Хотя Ким очень нервничала, она получила громадный опыт, который очень ей пригодился.

Сегодня мы продолжаем иногда совершать мелкие сделки. Раньше я писал об инвестиции в муниципальные ипотечные закладные RE1T, которые дают нам 7,75 процента свободной от налогов прибыли. В то время как большинство лю­дей получает от своих банков всего лишь два облагаемых налогом процента по вкладу, мы получаем почти 12 процентов эффективной прибыли на свой капи­тал. Для того чтобы заняться такими инвестициями, вы должны следить за тен­денциями фондового рынка и краткосрочными процентными ставками, кото­рые диктует Федеральный резервный банк. Это значит, что каждый раз, когда выступает кто-нибудь вроде Алана Гринспена, вам стоит его послушать.

^ УРОВЕНЬ № 2. КРУПНЫЕ СДЕЛКИ

После того как игроки в «Денежный поток» сделают немного денег на мел­ких инвестиционных сделках, они готовы переходить к более крупным сделкам.

Мы с Ким прошли через это в реальной жизни. Купив почти дюжину мел­ких объектов собственности, мы продали их на условиях свободного от налога обмена 10312, то есть нам не нужно было платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала, в отличие от инвесторов в акции. Продав свои объекты, мы были готовы перейти к крупным сделкам. На деньги, вырученные от этих мел­ких сделок, мы приобрели два больших многоквартирных дома и в 1994 году смогли отойти от дел. Другими словами, нам с Ким понадобилось меньше пяти лет, чтобы перейти от мелких сделок к крупным и уйти на покой.

Обеспечив свою старость, мы начали подыскивать другие крупные сделки, превращая свой опыт в капитал. Далее следуют примеры других видов крупных сделок.

Нам с Ким нравится инвестировать в частные партнерства по недви­жимости, которые мы называем PREP. Больше их так никто не называет. Это просто кодовое название, которое мы дали такой форме инвестирования в нед­вижимость. Чаще всего PREP называют синдикатами недвижимости, и это просто частное товарищество, которое организуется для проведения крупной инвестиции в недвижимость.

Приведу пример типичной сделки PREP. Я уже упоминал о своем желании купить новенький «Порте» за 50 тысяч долларов. Но вместо того чтобы тратить деньги на автомобиль, который является пассивом, мы с Ким сложились с де­вятью другими инвесторами и купили большой мелкооптовый склад, заключив договор с банком о финансировании закладной.

Доход от склада составил примерно от 1000 до 1400 долларов денежного по­тока в месяц. Не знаю, что сделали со своими деньгами остальные партнеры, но мы с Ким использовали свои чеки для ежемесячных выплат за «Порте». Через три года было проведено рефинансирование склада. В результате мы получили назад свои 50 тысяч, которые вложили в другой PREP. И к нам продолжает при­текать ежемесячный денежный поток, который благодаря увеличению аренд­ной платы вырос примерно до 2000 долларов в месяц. Если мы продадим его се­годня, то получим дополнительно от 100 до 200 тысяч долларов дохода от при­роста стоимости капитала, и не забудьте про то, что я давно уже езжу на «Порше». Это пример того, как актив помог нам купить пассив и позволил так рано отойти от дел. Так как в этой инвестиции больше нет наших денег, а мы все рав­но получаем 2000 долларов в месяц, то чему равен процент прибыли на инвес­тированный капитал? Бесконечности.

Каждый год мы с Ким инвестируем в одну или две подобные сделки PREP. Наш средний коэффициент прибыли составляет от 15 до 25 процентов чистого дохода плюс вычеты сумм начисленного износа, которые в действительности являются не издержками, а еще одним источником «призрачного» (условного) денежного потока. С их помощью коэффициент прибыльности легко может дос­тичь уровня 50 процентов и превысить его. Попробуйте проделать такое с боль­шинством взаимных фондов.

Нам нравятся инвестиции такого типа, потому что риск разделяется между партнерами, мы используем деньги банка, инвестиция гарантируется недвижи­мостью, мы получаем ежемесячный приток денег, велика вероятность получе­ния дохода от прироста стоимости капитала, если собственность поднимется в цене, прибыль подвергается льготному налогообложению, такому же налогооб­ложению подвергаются доходы от прироста стоимости капитала на момент про­дажи. Большинство акций и взаимных фондов не могут обеспечить подобных налоговых льгот, стабильного притока денег или безопасности.

Самой последней инвестицией PREP, которую мы сделали с Ким, стал 240-квартирный дом, который даст 15 процентов облагаемой льготным налогом прибыли, что сравнимо с 30 процентами облагаемой налогом прибыли, не счи­тая перспективы дохода от прироста стоимости капитала. В этом партнерстве принимают участие еще три инвестора.

Но самое главное заключается в том, что более чем через три года мы пол­ностью вернем изначально инвестированные деньги, останемся владельцами собственности, ежемесячный денежный поток будет притекать к нам и дальше, а потом сможем выйти на рынок и использовать тот же самый изначально ин­вестированный капитал, чтобы проделать то же самое с другой недвижимостью!

^ Тройная нетто-аренда недвижимости. Такая же крупная, но немного другая сделка с недвижимостью называется тройной нетто-арендой. Нам с Ким такие инвестиции нравятся по следующим причинам:

1. Недвижимость, сдаваемая в тройную нетто-аренду, часто имеет велико­лепное коммерческое месторасположение, например на углу оживленного пе­рекрестка.

2. Арендаторами часто являются акционерные компании: большие аптеки, закусочные или национальные сети розничных магазинов. Это, как правило, оз­начает бесперебойность и гарантированность притока денег.

3. Арендатор отвечает за все. Тройная нетто-аренда означает, что в дополне­ние к арендной плате арендатор оплачивает техническое обслуживание, стра­ховку, налоги и реконструкцию здания. Для тех, кто ненавидит идею управле­ния недвижимостью и ухода за ней, инвестиции такого типа просто клад. Проб­лема в том, что они требуют богатого инвестора.

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налого­вые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность — это владение землей на углу перекрестка. Через 15—20 лет пос­ле сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка неверо­ятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «McDonald's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (k) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной зна­менитой компании быстрого питания (не «McDonald's») в тройную нетто-арен­ду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся до­мой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов го­довой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет по­лучать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его бан­ковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, ко­торую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что боль­шая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, по­чему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой ожив­ленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусоч­ную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто — землей, на которой оно размещается, и поэтому управ­ление предприятием и обслуживание здания—это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом го­раздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги прите­кают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собствен­ностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие ин­вестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверси­фицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключи­тельно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.

^ Реальный случай с инвестицией, от которой мы

недавно отказались.

Приведу пример инвестиции, возможность которой я недавно рассматри­вал, но отказался от сделки, потому что она не принесла бы достаточно денег.

Это был супермаркет, только что построенный на Среднем Западе. Аренда­
тор — акционерная компания с отличной репутацией. Объем продаж компании
составляет 15 миллиардов долларов, у нее три тысячи бакалейных магазинов и
две тысячи магазинов «удобной покупки» (продовольственный магазин само­
обслуживания с более высокими ценами и ограниченным ассортиментом, имеющий удлиненный рабочий день).

Цена покупки $6 600 000

Залог $1600000

Закладная $5 000 000


Позитивный денежный поток:

Годы 1-2 $198 000 (11 процентов)

Годы 3-8 $240 000 (14 процентов)

Годы 9-10 $282 000 (16 процентов)

Несмотря на исключительную надежность инвестиции, мы с Ким отказа­лись от нее, потому что это далеко не блестящий вариант. Мы отказались от нее, потому что можем найти инвестиции с гораздо большим уровнем доходности и на гораздо лучших участках земли. Месторасположение этой собственности бы­ло не таким привлекательным, как в случаях с тройной нетто-арендой. Превос­ходное расположение недвижимости позволяет в случае банкротства арендато­ра легко найти нового.

^ Отправная точка

Тут нельзя забывать, что мы с Ким оба начинали с мелких сделок. Но по ме­ре того, как росло наше состояние, рос и наш опыт, отсюда — размеры инвести­ций, надежность и более высокая доходность. Другими словами, только образо­вание и опыт в конечном итоге делают человека все богаче и богаче. Мы с Ким обычно добавляем к нашему ковчегу по две подобные инвестиции в год, и поэ­тому наш пассивный доход каждый год растет. В этом сила образования и опы­та. Многие люди, инвестирующие во взаимные фонды, были бы счастливы по­лучать 200 тысяч долларов пассивного дохода в год в течение 20 лет, вместо то­го чтобы покрываться потом при каждом колебании фондового рынка. Если вы сможете провести за свою жизнь всего пять таких крупных сделок, то будете за­рабатывать по миллиону долларов в год в течение всей жизни.

^ УРОВЕНЬ № 3. СКОРОСТНАЯ ДОРОЖКА

Многие из вас уже знают, что у настольной игры «Денежный поток» две до­рожки. Одна называется «крысиные бега», вторая дорожка — скоростная. В ре­альной жизни инвестиции на скоростной дорожке зарезервированы законом только для богатых. Предлагаю несколько примеров реальных инвестиций, ко­торые мы с Ким добавили к нашему ковчегу после ухода от дел в 1994 году.

^ ЗАКРЫТОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ ЦЕННЫХ БУМАГ

Будучи предпринимателями, мы с удовольствием инвестируем в мелкие вновь созданные фирмы, у которых есть потенциал акционирования. Мы вло­жили деньги в две нефтяные, одну серебро добывающую, одну золотодобываю­щую компанию и в компанию по производству потребительских товаров. Одна нефтяная компания обанкротилась, когда ей не удалось открыть нефть и у нее закончились деньги. Другая нефтяная компания нашла газ, и теперь ее акции котируются на фондовой бирже. Серебро-добывающая компания в 2001 году была куплена компанией, зарегистрированной на фондовой бирже в Торонто, и понемногу начинает привлекать внимание инвесторов. Она успешно работает и генерирует денежный поток из продаваемой руды. Золотодобывающая компа­ния зарезервировала права на проект поисковых работ с ресурсом в три милли­она унций золота и подала IPO (первичное публичное предложение) на открытую продажу акций в 2003 году. Компания по производству потребительских то­варов тоже должна быть акционирована в 2002 году через обратное слияние.

Большинству из этих мелких вновь образованных компаний понадобилось 4—5 лет для развития и подготовки к выводу их на рынок. Я писал об этом про­цессе создания компаний и подготовке их к выходу на фондовые рынки в «Ру­ководстве богатого папы по инвестированию». Помню, как после выхода книги в 1999 году кое-кто из критиков писал, что я понапрасну трачу время, раскручи­вая золото-, серебро- и нефтедобывающие компании. Причина была в том, что как раз в то время бум высоких технологий и компаний dot.com достиг своего пика. Сегодня благодаря изменению рыночных условий золото, серебро и нефть снова в почете. Я говорю это к тому, что предприниматель должен обладать предвидением и быть способен создать компанию для рынка, который мы уви­дим через пять лет.

Акционирование.

Преимущество создания компании с последующим ее акционированием состоит в том, что основатель получает самые крупные пакеты акций по чрезвы­чайно выгодным ценам, обычно 2—25 центов за акцию. По такой цене можно ку­пить довольно значительный процент акций компании. После того как акции будут выпущены на рынок — и цена поднимется до, скажем, трех долларов за ак­цию, — основатели могут продать какое-то количество акций, чтобы окупить первоначальную инвестицию, и продолжать пожинать плоды растущей публич­ной компании. Конечно, из всех инвестиций на фондовом рынке эти — самые рискованные, и в такие компании могут инвестировать только очень богатые и очень грамотные люди. Именно в этом углу фондового рынка больше всего мо­шенников и жуликов. Вот почему если вам придется действовать на этом рын­ке, ваша деловая и инвестиционная подготовка должны находиться на высшем уровне. Иначе, вы можете пасть жертвой этих мошенников и жуликов или, что еще хуже, стать одним из них.

^ УРОВЕНЬ № 4. ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 202

После того как игроки погрузят и закрепят свои миллионы в своих ковче­гах, они готовы перейти к «Денежному потоку 202» — игре, которая знакомит с основами технического инвестирования. Несмотря на то что очень много лю­дей, не располагающих большими деньгами, играет на рынке опционов (по сделкам на срок), я решил последовать совету богатого папы и подождал, пока у меня не образуется стабильный источник денежного потока, прежде чем попро­бовать поиграть в эту высокоскоростную игру с бумажными активами (ценны­ми бумагами).

Лично мне игра с акциями и взаимными фондами кажется самой рискован­ной из всех инвестиционных стратегий. Я предпочитаю стабильный приток де­нег от бизнеса или недвижимости, а также опционы для защиты моих позиций на неустойчивых рынках. Но это всего лишь мое мнение.

Многократно проигрывая ситуации в «Денежных потоках» 101 и 202, вы познакомитесь со всеми четырьмя уровнями инвестирования и поймете, как можно научиться инвестировать с наибольшей прибылью, стабильным доходом и гораздо меньшим риском. Разумеется, инвестирование на четырех уровнях потребует, чтобы вы посвятили несколько лет обучению с целью приобретения необходимого образования и опыта. Если вы не хотите вкладывать деньги в свое образование, тогда инвестирование во взаимные фонды и игра с акциями будут для вас намного безопаснее, чем четыре других уровня инвестирования.

Предупреждение!

В настольной игре «Денежный поток» две дорожки. Маленькая круглая до­рожка ласково называется крысиными бегами, и на ней соревнуются 90 процен­тов всех инвесторов. Большая внешняя дорожка называется скоростной. Мы с Ким действуем главным образом на скоростной дорожке. Такие инвестиции не предназначены для рядовых инвесторов. Если вы поговорите с большинством финансовых советников, они скажут, что инвестиции, которые делаем мы с Ким, слишком рискованны для средних инвесторов и заниматься ими не следу­ет. Я согласен. Для рядового инвестора они слишком рискованны. Но они перес­танут быть рискованными, если вы займетесь своим образованием и наберетесь опыта на половине Б—И квадранта денежного потока. Если у вас будет образо­вание и опыт половины Б—И, то вы можете обнаружить, что эти инвестиции — самые безопасные, самые прибыльные и самые увлекательные на свете, но от вас потребуется выполнить свою часть работы.

За жизнь нам с Ким не раз приходилось терять деньги и на бизнесе, и на ин­вестициях. Бывало, наш бизнес оказывался неудачным и закрытые инвестици­онные партнерства терпели крах. За последние пять лет мы потеряли на таких предприятиях примерно 125 тысяч долларов. Но в то же время мы сделали де­сятки миллионов долларов. Короче говоря, наше образование продолжается, а опыт растет.

Цель рассказов о наших инвестициях заключается не в том, чтобы похвас­таться, а в том, чтобы пробудить у некоторых из вас желание и смелость начать свой путь к радикальному подъему уровня вашего финансового образования и отыскать собственную дорогу к финансовой свободе. И хотя эти инвестиции действительно слишком рискованны для большинства людей, мы на собствен­ном опыте убедились, что при соответствующем образовании и опыте эти пути к свободе являются самыми безопасными и надежными. Мы также убедились, что в большинстве случаев дело не столько в рискованности инвестиции, сколь­ко в рискованности самого инвестора.

^ Начните бизнес по совместительству

Если у человека нет денег на подобные инвестиции, то я часто советую, сох­раняя постоянную работу, открыть бизнес по совместительству. Прочитайте книгу «Защитите ваш актив № 1: Создайте состояние для ваших идей» Майкла Лектера. Самые большие состояния создавались путем строительства бизнеса.

Если у вас пет денег, чтобы открыть бизнес, или не хватает опыта, тогда посту­пите на работу в компанию сетевого маркетинга с хорошим учебным планом, чтобы подучиться и получить возможность заработать деньги на инвестирова­ние. Когда люди говорят мне: «У меня пет денег», — я часто отвечаю: «Тогда нач­ните бизнес по совместительству». Некоторые так и поступают, но большинство продолжает твердить: «У меня нет денег». Стройте ваш ковчег

I. Проанализируйте свой уровень мышления в вопросах денег:

1. Вы боитесь потерять деньги?

2. Вы боитесь, что вам не хватит денег?

3. Вы ловите себя на словах «Я не могу себе этого позволить» или «Как я мо­гу себе это позволить»?

4. Вы хотите развить в себе высший уровень мышления в вопросах денег?

II. Проанализируйте свой персональный финансовый отчет по каждой статье пассивов и расходов: Это хороший долг или плохой?

III. Вы готовы начать с мелкой сделки?

IV. Начните записывать свои негативные мысли по поводу:

1. Бизнеса по совместительству.

2. Недвижимости.

3. Акций.

4. Опционов.

А теперь проанализируйте эти негативные мысли... Они основаны на фак­тах или на страхе?

Глава 15

^ СРЕДСТВО № 3.

КОНТРОЛЬ НАД ВАШИМИ

ОПРАВДАНИЯМИ

Богатый папа говорил: «Оправдания — это слова, которые произносит сидя­щий в тебе неудачник».

^ Время взрослеть

Несколько лет назад мне довелось выступать с лекцией об инвестировании перед аудиторией примерно в 100 человек. Возраст слушателей составлял от 25 до 35 лет. Это были симпатичные, хорошо одетые молодые люди, большинство с дипломами колледжей и на хороших должностях. Для ребят, которым, каза­лось, все само плывет в руки, они реагировали слишком пессимистично на все, что я говорил. К примеру, когда я сказал: «Обычно я осматриваю около сотни объектов недвижимости, прежде чем выбираю один», — одна молодая Женина тут же подняла руку и сказала: «Сотню объектов? Да у кого есть время для это­го? К тому же, мне кажется я уже слишком старая, чтобы начинать инвестиро­вать в недвижимость». Оставив этот комментарий без внимания, я продолжил обсуждение темы финансирования собственности. Я объяснил, что иногда ис­пользую повышенную сумму залога, чтобы поддержать соотношение собствен­ных и заемных средств. Сразу же поднялась рука, и на этот раз уже молодой че­ловек сказал:

— Но что, если у человека вообще нет денег на залог? Вот у меня до сих пор задолженность за учебу не выплачена.

Прежде чем я смог что-нибудь ответить, поднялся еще один молодой человек:

— Лично для меня недвижимость не годится. У меня проблемы с кредитом. После этих слов я прервал лекцию.

— Послушайте. Я знаю, что это должна была быть лекция об инвестициях в недвижимость. Но прежде чем я продолжу, хочу предложить вам урок, гораздо более важный, чем умение делать деньги па недвижимости. Я хочу поделиться с вами одним очень важным уроком, полученным мной от богатого папы.

С этими словами я написал на откидной таблице вопрос: «Кем вы хотите быть, когда вырастете?» Обратившись к группе, я спросил:

— Кому из вас задавали этот вопрос? В ответ поднялись все руки в аудитории.

—Я хотела быть врачом, — подала голос одна из девушек. — И я им стала.

— Хорошо, — ответил я. — Кто еще?

— Мой отец хотел, чтобы я занимался его бизнесом, но после окончания колледжа я открыл собственный, — сказал один молодой человек.

— Отлично, — произнес я. — Так вот, когда богатый папа задавал этот воп­рос своему сыну Майку и мне, он имел в виду не профессию. Он спрашивал нас о том, желаем ли мы вырасти честными, надежными. Более правдивыми или менее правдивыми. Вот что он хотел узнать, когда задавал этот вопрос.

Повисла долгая пауза. Наконец кто-то спросил:

— Вы хотите сказать, что честность и прямота действительно важны для ин­вестирования?

— Я, конечно, не могу говорить за всех, но для меня они важны, — ответил я. — Но я говорю не просто об инвестировании. Я хочу спросить, важны ли для вас честность и надежность.

— Конечно важны, — ответила молодая женщина в первом ряду.

— Тогда позвольте мне перейти к уроку богатого папы. Этот урок гораздо более важен, чем инвестирование, но, помимо прочего, он повысит ваши способ­ности как инвесторов.

Повернувшись к откидной таблице, я написал в кавычках: «Оправдания -это ложь, которую вы говорите самим себе».

Положив маркер, я повернулся к группе и сделал небольшую паузу. Я хотел, чтобы написанные слова проникли им в душу. Наконец я снова заговорил:

— Сегодня я слышал, как кто-то говорил: «У меня нет времени», «У меня нет денег», «У меня трудности с кредитом». Это ложь или правда?

— Но у меня в самом деле нет денег, — воскликнул молодой человек, кото­рый использовал это оправдание. — Это факт. Это не ложь. — И у кого есть вре­мя на то, чтобы осматривать сотни дурацких объектов? — сказала молодая жен­щина, заявившая, что у нее нет времени.—Вы знаете, как я занята? Мне нужно и за бизнесом присмотреть, и детей накормить. Когда я говорю, что у меня нет времени, значит, у меня его нет. У меня забот выше крыши. И это не ложь.

— Мне за образование еще платить и платить,—вставил молодой человек, упомянувший проблему с долгами. — Это тоже факт, а не ложь.

— Хорошо, значит, пора начинать урок богатого папы на тему взросления, — с улыбкой произнес я. — Много лет назад богатый папа сказал мне, что если я хочу стать честным человеком, мне нужно строже относиться к себе, а для этого быть все более честным с самим собой. Например, когда лично я использую оп­равдание «У меня нет времени», честнее и правдивее было бы сказать: «Я не хо­чу находить время».

— Значит, вместо того чтобы оправдываться, вы стараетесь быть более чест­ным с самим собой? — спросил один из слушателей.

— Именно так. Много лет назад богатый папа учил своего сына и меня, что все оправдания — ложь.

Услышав это, молодой человек сел на свое место и тихо произнес:

— Я понимаю, о чем вы. Следовательно, быть взрослым означает не исполь­зовать факты нашей жизни для ее оправдания. Тогда мы станем более честными.

— Вы правильно понимаете, — ответил я. — В спорте говорят, что судья «закручивает гайки». Это значит, что он требует от игроков поднять планку ка­чества игры. Богатый папа имел в виду, что когда вы повзрослеете, то должны будете сами затягивать свои гайки. Будьте честнее сами с собой. Поднимите свою планку. Если вы этого не сделаете, ваша жизнь останется прежней.

— А как насчет меня? Я действительно занята. У меня и вправду совсем нет времени — особенно ездить осматривать сотни объектов.

Я заметил, что она уже не упоминает о своем возрасте. Раз она не вспомни­ла об этом оправдании, я тоже не стал этого делать.

— Тогда просто проявите честность. Просто скажите: «Я не собираюсь вык­раивать время».

— Выходит, все, что вы хотите сказать,—это прекратите хныкать, жаловать­ся и вести себя как дети.

— Лучше не скажешь. Повзрослейте и перестаньте вести себя как дети. Каждый раз, когда вы оправдываетесь, вы ведете себя именно так.

—Но дело в том, что не все так богаты, как вы, и не все располагают таким количеством свободного времени и денег, — едко заметил кто-то с заднего ряда. Аудитория замерла, а я улыбнулся:

— У меня бы не было свободного времени и денег, если б я считал оправда­ния истиной, а не ложью. Я тоже начинал вообще без денег. У меня тоже была куча долгов, почти миллион долларов. И я тоже был занят.

— И эти проблемы остались бы у вас до сих пор, если бы вы использовали их как оправдания, — сказала занятая женщина. —Я понимаю, о чем вы говори­те. Оправдания тянут нас назад.

— Совершенно верно. Богатый папа часто говорил, что оправдания — это слова, которые произносит сидящий в вас неудачник.

— Значит, если проявить больше честности по отношению к вашим оправ­даниям, эта честность позволит сидящему в вас победителю одержать верх,— сказала занятая женщина. — Если вы дадите правдивую оценку вашим оправда­ниям, то сидящий в вас неудачник замолчит, и можно будет расслышать голос победителя.

— Именно так. И чем больше в вас говорит победитель, тем больше вы взрослеете. Но сначала вам нужно захотеть закрутить гайки и поднять планку.

— Так как же мне найти время?

— Отличный вопрос, — произнес я, широко улыбаясь. — Теперь в вас гово­рит победитель.

— Правда? Вы так думаете?—явно смутившись, произнесла занятая женщина.

—Уверен. Вместо того чтобы жаловаться мне, что у вас нет времени, и давать слово неудачнику, сидящий в вас победитель спрашивает меня, как ему найти время. Когда говорит неудачник, вы не учитесь ничему, но если заговорит побе­дитель, вы сможете чему-нибудь научиться.

—Так вот как вы находите деньги, даже когда их у вас нет, — сказал мужчи-4 на без денег.

— Вы правильно поняли. Послушайте, все мы располагаем одинаковым ко­личеством времени. У всех нас в сутках 24 часа. Просто победитель находит спо­собы лучше использовать это время, а неудачник использует нехватку времени, чтобы оправдать свое бездействие. Очень редко мне приходилось инвестиро­вать в недвижимость, когда у меня было достаточно денег. И очень часто у меня были проблемы с кредитом, потому что когда я нахожу отличную недвижимость для инвестирования, всегда хочу взять заем на как можно большую сумму.

— Так как же вы находите время на осмотр сотен объектов? — спросила за­нятая женщина.

—Еще один хороший вопрос,—с улыбкой ответил я. — По моим оценкам, я осматриваю около трех—пяти сотен объектов в год. Пусть даже в этом году я ни­чего не куплю, но все равно осматриваю. Иногда осмотр объекта может заклю­чаться в одном взгляде на цену, которую агент по недвижимости проставил на объявлении рядом с объектом. В таком случае анализ занимает менее пяти ми­нут. Иногда мне приходится потратить три месяца на погоню за сделкой, а по­том отказаться от нее. Как видите, время в таких ситуациях—понятие относи­тельное. Главное в том, что я ищу всегда. Например, где бы я ни находился — в Нью-Йорке, Сиднее, Париже, Сингапуре или Афинах, — я всегда останавлива­юсь, чтобы осмотреть недвижимость. Как бы я не был занят, я всегда ищу хоро­шую сделку, чтобы записать ее в колонку своих активов. Я ищу в то время, ког­да веду свой бизнес, когда инвестирую в акции и опционы и когда сижу дома.

—Значит, вы не всегда покупаете? — спросил мужчина без денег.

— Нет. Честно говоря, я покупаю очень редко. Но ведь осмотр ничего не сто­ит. Точно так же, как ничего не стоит зайти в универмаг и посмотреть на товары.

— А знаете, я всегда делаю покупки, когда приезжаю куда-нибудь по делам. Особенно в перерывах между встречами, — сказала занятая женщина. — Только наши с вами товары находятся в разных местах.

— Так как же вы находите деньги, после того как нашли подходящий вари­ант, особенно когда денег у вас нет совсем? — спросил мужчина без денег.

— Вот тут в игру вступают творческие способности правого полушария. От­сутствие денег, после того как найден отличный вариант инвестиции, дало мне большую часть моего финансового образования. Вы удивитесь, как сильно ак­тивизируется интеллект человека, когда ему нужно использовать свой творчес­кий разум для решения финансовых проблем. Преодоление препятствий спосо­бствует усилению вашего финансового интеллекта. Сегодня у меня есть деньги только потому, что я не позволял отсутствию денег быть оправданием. Хотя у меня не было времени, я все равно осматривал недвижимость, пусть даже в мо­ем распоряжении было всего несколько минут. Каждый раз, оценивая объект, хотя бы даже по информационному листку цен, я анализировал сделку, прики­дывая, как можно превратить эту недвижимость в актив, который принесет мне деньги. Вот что сделало меня богатым—не деньги, а инвестирование времени, когда у меня не было времени, и инвестирование денег, когда у меня было очень мало денег.

— Короче говоря, оправдания не делают человека богатым. Оправдания ос­тавляют его бедным, — подытожила женщина в первом ряду.

— Хорошо сказано, — отозвался я широко и довольно улыбаясь.

Аудитория получила урок намного более важный, чем правила инвестиро­вания в недвижимость. Я был уверен, что большинство из них усвоили, как важно вырастить в себе честного человека путем правдивого отношения к самому себе.

^ Развивайте свое шестое чувство

В предыдущей главе я писал о низшем, среднем и высшем разуме. Оправда­ния обычно исходят от мышления низшего уровня. Для развития же разума высшего уровня достаточно немного образования для обретения мышления среднего уровня и немного увлеченности. После осмотра и анализа тысяч объ­ектов недвижимости процесс протекает намного легче, потому что я заставляю работать сразу три уровня разума.

Поиск хорошей сделки — это почти экстрасенсорный акт. Сколько раз я чувствовал великолепную сделку инстинктивно, почти без изучения объекта. Что-то просто открывается во мне, и я превращаюсь в гончую, идущую по горя­чему следу. Но это шестое чувство не развилось бы, если б я позволял оправда­ниям управлять моей жизнью.

Это в полной мере относится к развитию шестого чувства по отношению к людям. Действуя за пределами курятника, я всякого навидался. Я вел дела с людьми в высшей степени нечестными, но не потому, что знал об их нечестнос­ти, а просто потому, что мне не хватало реального жизненного опыта. Я не умел отличить мошенника-виртуоза от честного человека.

Сегодня шестое чувство моего высшего разума играет чрезвычайно важную роль в распознавании жуликов, лжецов, мошенников, психов и разных прочих типов, встречающихся за пределами курятника. Я по-прежнему не всегда бываю прав, но стараюсь учиться на своих ошибках, и каждый раз у меня получается все лучше. Уверен, что без уроков богатого папы о честности я мог бы легко стать одним из таких проходимцев, шныряющих вокруг курятника.

Мой бедный папа потерял все свои сбережения на франшизе мороженого как раз из-за людей, с которыми он решил вести бизнес. Его партнеры не были жуликами. Но все они были такими же учителями, как он сам, без всякого опы­та ведения реального бизнеса. Ни у кого из них не было приличной финансовой подготовки, и никто не обладал опытом ведения дел в реальной жизни. Когда бизнес начал трещать по швам, вместо того чтобы признать, что они ничего в нем не смыслят, все как один начали выдумывать оправдания, а потом приня­лись обвинять друг друга. Тогда бизнес развалился и мой папа потерял все. Они пришли в бизнес производства мороженого как взрослые люди, а закончили как кучка ребятишек. В реальной жизни плохие вещи могут случиться и с хороши­ми людьми, особенно если они не желают посмотреть в лицо правде.

После истории с франшизой мороженого и клятвы на Библии никогда боль­ше не вести дел с учителями мой папа сделал еще две попытки создать деловые предприятия за пределами курятника, на этот раз с людьми, которых он считал бизнесменами. И каждый раз все заканчивалось одинаково. Дела шли не так, как ожидалось, продажи падали, деньги утекали в песок, и снова взрослые вели себя как дети.

Должен признать, что такие же вещи происходили и со мной и что я вел се­бя таким же образом, а порой даже хуже. Сколько раз все шло наперекосяк во время сделок с недвижимостью или на моих первых двух серьезных производ­ственных предприятиях, а совсем недавно — на рынке акций и опционов. Каж­дый раз, когда дела принимали плохой оборот, я ловил себя на том, что веду се­бя как ребенок. Если бы не совет моего богатого папы не искать оправданий и не винить других, а быть искренним с самим собой и стараться повзрослеть, ду­маю, я до сих пор оставался бы ребенком.

К сожалению, у моего отца не было человека, с которым можно было посо­ветоваться каждый раз, когда бизнес давал трещину. Вместо того чтобы посмот­реть правде в глаза, он погружался все глубже в трясину низшего разума, него­дуя на бывших партнеров, кляня себя и теряя уверенность в будущем. На мой взгляд, он отступил на позиции низшего разума и остался там. Мне кажется, та­кова цена отсутствия необходимого образования, то есть среднего разума, и не­желания развивать мудрость высшего разума.

К счастью для меня, богатый папа посоветовал мне вернуться к высшему ра­зуму и подумать о том, каким вещам мой средний уровень разума может научиться па этом опыте. Вместо того чтобы винить других или клясть себя, я жен был заняться поиском в себе более глубоких истин и многозначительных выводов и постараться побольше узнать о себе самом.

Прошу позволить мне небольшое повторение. Богатый папа начал мою инвестиционную карьеру в девять лет с простой игры в «Монополию». Свою пер­вую собственность я купил в середине третьего десятка. Первый провал с нед­вижимостью я пережил в 26 лет. В 21 я создал свой первый серьезный бизнес - производство нейлоновых бумажников на «липучках». Но он потерпел крах, и следующий бизнес тоже. Мое третье предприятие и большинство последующих оказались очень успешными. Свое образование по части торговли опционами я начал после того, как добился финансовой стабильности в 1994-м, в 47 лет. Я сделал много денег, но потерял почти столько же. Суть в том, что каждый раз, потерпев неудачу, я не отступал на позиции низшего разума—туда, где действу­ет принцип «бей или беги». Я тоже вел себя как ребенок, а иногда как младенец. Но после того как я вынул соску изо рта, только богатый папа, научивший меня не искать оправданий, не винить других, быть честным с самим собой, а потом заняться поиском новой информации и образованием, помог мне выбраться из трясины страха и позволил развиться мудрости моего высшего разума. Без это­го руководства не знаю, где бы я был сегодня. Сомневаюсь, что без этого руко­водства я смог бы начать процесс взросления, которым активно занимаюсь по сей день.

Я считаю, что слишком много людей слишком рано сдаются. Потеряв пару долларов или почувствовав себя уязвленными, они сразу отступают на позиции низшего разума. Я убежден, что это одна из главных причин, по которой так ма­ло людей сколачивают значительные состояния даже в самой богатой стране мира. Кроме того, я убежден, что по этой же причине так много людей предпо­читают безопасность свободе.

^ Усвоенные уроки

Первый важный для меня урок заключается в том, что, как только я поднаб­рался кое-какого жизненного опыта, мне стало легче сохранять спокойствие, когда дела идут не так, как хочется. Например, в сделках с недвижимостью или в бизнесе, если дела шли плохо, я мог оставаться спокойным, потому что свое слово говорила эмоция моего высшего разума — любовь... любовь к игре. Сегод­ня, независимо от того, что происходит с моим бизнесом или недвижимостью, выигрываю я или проигрываю, я чувствую себя превосходно, потому что нау­чился любить игру, а любовь — это проявление высшего разума.

Второй урок заключается в том, что когда я ловлю себя на метаниях в чащобе низшего разума, готовый бить или бежать, то вспоминаю правило: «молча­ние—золото». Вместо того чтобы взорваться и наговорить такого, о чем после буду жалеть, я изо всех сил стараюсь (правда, не всегда успешно) промолчать и прошу мой высший разум подумать о чем-нибудь прекрасном. Если мой высший разум отзывается на просьбу, у меня вскоре появляются силы для поиска лучшего способа сказать то же самое, но без лишних обвинений, гнева или само­оправдания.

В академии, в летной школе, в реальном мире бизнеса и инвестиций один из самых важных для меня уроков заключался в том, чтобы научиться сохранять спокойствие, мыслить категориями высшего разума и сосредоточиться на зада­нии независимо от того, что происходит с кораблем.

Если вы хотите быть капитаном вашего ковчега, в вашей душе не должно быть места ни для страха, ни для оправданий.

Стройте ваш ковчег

1. Вы лжете себе?

2. Кем вы хотите быть, когда вырастете (даже если вы уже считаете себя взрослым)?

3. Оправдываетесь ли вы отсутствием времени или денег?

4. Оправдания — это ложь, сказанная себе самому. Изготовьте плакат «Не ищи оправданий, а сделай усилие» и повесьте там, где вы будете видеть его каж­дый день.

5. Проанализируйте свои негативные мысли в ходе выполнения упражне­ния из главы 14 и решите, какие из них являются оправданиями. 6. Поставьте перед собой задачу найти как минимум пять часов в неделю, чтобы посвятить их строительству вашего ковчега.

7. Сделайте это пятичасовое упражнение своим личным обязательством или семейным занятием.

Пешком, на велосипеде или на машине обследуйте окрестности в поисках недвижимости.

Посетите местного брокера по недвижимости, чтобы расспросить его об осо­бенностях инвестиций.

Один раз в неделю проводите ужин за обсуждением новых идей в бизнесе.

Посетите выставку франшиз в вашем районе.

Запишитесь на местные семинары по вопросам недвижимости, строитель­ного бизнеса или инвестициям на фондовом рынке.

8. Решите, с какого класса активов вы хотите начать: бизнес, недвижимость или инвестирование в акции и/или опционы.

^ Случай из жизни

Пару лет назад Чак и Дениза совершили поездку к сестре Денизы в Кали­форнию. Та открыла на дому мебельный бизнес по совместительству, который оказался довольно прибыльным. Дениза с Чаком разглядели потенциальную возможность создания крупной компании на базе аналогичной бизнес-модели и решили этим заняться.

Чак и Дениза уже несколько лет играли в настольную игру «Денежный по­ток 101» и прочитали все книги из серии «Богатый папа рекомендует». Они бла­годарны папе за образование, которое позволило им разглядеть возможность организации собственного мебельного бизнеса, а также придало смелости действовать. В ходе организации успешного бизнеса они на практике почув­ствовали разницу между владельцами бизнеса категорий С и Б, описанными в книге «Квадрант денежного потока». Теперь они могут оставить свой бизнес, но он по-прежнему будет приносить им деньги, то есть они создали настоящий биз­нес категории Б. Они даже начали расширять его через совместные предприя­тия на другие штаты, стараясь увеличить количество активов, вместо того что­бы делать все самим.

Раньше Чак и Дениза использовали для оценки своего успеха количество и качество безделушек, которыми владели. Поняв суть определения активов, дан­ного богатым папой, они сфокусировались на покупке или строительстве акти­вов, а не пассивов или безделушек. Если им нужны безделушки, они сначала по­купают активы, генерирующие денежный поток, который оплачивает безделуш­ки. После того как стоимость безделушки выплачена, они продолжают владеть активом, обеспечивающим ежемесячный дополнительный приток денег. Это сильно изменило их отношение к вещам и помогло установить собственные ин­вестиционные правила.

Они восприняли идею, увидели возможность и построили чрезвычайно ус­пешный мультимиллионный бизнес всего за несколько лет. Они взяли под контроль свой финансовый ковчег и загружают его активами.


1388089481257974.html
1388135721061173.html
1388290063366870.html
1388357772714216.html
1388501179000423.html